小产权房是指 占用集体用地或耕地违法建设的房屋，这类房屋没有经过国家相关部门的审批，不具备国家认可的正式产权。小产权房主要有以下几种情况：
占用集体用地或耕地违法建设的房屋：
这类房屋没有依法取得土地使用权和房屋所有权证，建设过程中未缴纳土地出让金等费用，其产权证通常由乡政府或村政府颁发，而非国家房管部门。
未经审批的城中村改造房：
这类房屋虽然建设在农村集体建设用地上的城中村改造房，但如果没有经过国家相关部门的审批，同样属于小产权房。
租用土地或非法侵占土地上的房屋：
这类房屋建设在租用土地或非法侵占的土地上，没有合法的土地使用权和房屋所有权，也不受法律保护。
小产权房存在以下风险和问题：
法律风险：小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，因此购房者的合法权益难以得到保护。
交易风险：小产权房无法办理房屋产权登记，不能进行正式的市场交易，购买后如想再转让时，可能面临无法过户、补缴土地出让金等问题。
质量风险：由于小产权房大多由村、镇自己开发，缺乏严格的质量监管，存在质量隐患。
综上所述，小产权房虽然价格较低，但由于其法律地位不明确，存在诸多风险，建议购房者在购买时要谨慎考虑。
