契税的划分主要依据成交价格、市场价格、土地房屋交换差价以及土地收益等因素。具体划分如下：
按成交价格计算
主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。
根据市场价格计算
适用于土地、房屋价格变动较大的情况，如土地使用权赠送、房屋赠送等。
定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
依据土地、房屋交换差价定税
随着二手房市场兴起，房屋交换成为常见情况。
契税的计算为两房或两土地差额，等额交换时差额为零，双方均免缴契税。
按照土地收益定价
这种情况较少见，主要依据土地收益来定价。
此外，契税的税率根据房屋面积和是否为家庭唯一住房等因素有所不同：
房屋面积与契税税率
90平方米以下（含90平方米）：1%
90平方米以上至144平方米（含144平方米）：1.5%
144平方米以上：3%
是否为家庭唯一住房
购买家庭唯一住房且面积在90平方米及以下的，契税减按1%征收。
购买家庭唯一住房且面积在90平方米以上的，契税减按1.5%征收。
购买家庭第二套改善性住房，面积在90平方米及以下的，契税减按1%征收；面积在90平方米以上的，契税减按2%征收。
非普通住宅及非住宅性质房产
无论面积大小，契税均按3%征收。
建议在购房前详细了解当地的具体契税政策和税率，以便准确计算应缴税额。
